清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長(zhǎng)、清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟在近日中新社國(guó)是直通車(chē)舉行的“2025年中經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)”上對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入剖析。他指出，上半年房地產(chǎn)行業(yè)在壓力下前行，“轉(zhuǎn)機(jī)與挑戰(zhàn)并存”是其顯著特征。相較于去年同期的嚴(yán)峻形勢(shì)，“轉(zhuǎn)機(jī)”一詞更為貼切，市場(chǎng)整體延續(xù)了去年四季度以來(lái)的向好趨勢(shì)，止跌回穩(wěn)取得積極進(jìn)展，政策組合拳是這一轉(zhuǎn)變的核心驅(qū)動(dòng)力。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟 中新社 趙斌 攝

政策發(fā)力，市場(chǎng)顯現(xiàn)積極信號(hào)

吳璟回顧道，自去年“9·26”政策及后續(xù)中央層面推出的“四個(gè)取消、四個(gè)調(diào)整、兩個(gè)增加”等一系列組合拳落地，疊加地方政府“因城施策”的精準(zhǔn)調(diào)整，有效釋放了居民家庭的剛性和改善性住房需求。這不僅在短期內(nèi)促進(jìn)了成交，更重要的是推動(dòng)了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者兩端信心的回升，市場(chǎng)開(kāi)始顯現(xiàn)良性循環(huán)的跡象。

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，積極變化體現(xiàn)在多個(gè)維度：銷(xiāo)售規(guī)模跌幅明顯收窄，北京、上海、杭州、成都等主要城市的新房及二手房銷(xiāo)售套數(shù)出現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)或趨于穩(wěn)定;價(jià)格降幅顯著收窄，部分主要城市房?jī)r(jià)指數(shù)已企穩(wěn)甚至出現(xiàn)小幅環(huán)比回升;土地市場(chǎng)回暖成為上半年亮點(diǎn)，3、4月份多個(gè)城市居住用地出讓呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，尤其在北京、上海、杭州、成都等城市表現(xiàn)強(qiáng)勁，進(jìn)一步鞏固了市場(chǎng)信心。

吳璟特別強(qiáng)調(diào)，上半年房地產(chǎn)行業(yè)的一大顯著變化是“好房子”概念的落地與崛起。5月1日起實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，顯著提升了全國(guó)住宅品質(zhì)的整體要求。各地配套出臺(tái)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和導(dǎo)則，有力帶動(dòng)了新增住房供應(yīng)質(zhì)量的提升。與此同時(shí)，市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化，改善性需求在主要城市已超越首次置業(yè)，成為購(gòu)房主力軍。這部分人群對(duì)住房品質(zhì)提出了全方位的高要求。

敏銳的房企把握住這一趨勢(shì)，不僅滿足新規(guī)，更主動(dòng)推動(dòng)產(chǎn)品線創(chuàng)新，提升產(chǎn)品力和交付力。上半年，多個(gè)主要城市涌現(xiàn)出一批高品質(zhì)項(xiàng)目，受到改善型家庭的青睞，銷(xiāo)售表現(xiàn)亮眼，形成了一定的市場(chǎng)輻射和帶動(dòng)效應(yīng)。政策效果、市場(chǎng)好轉(zhuǎn)與“好房子”新增長(zhǎng)點(diǎn)的出現(xiàn)相互促進(jìn)，共同助力市場(chǎng)信心持續(xù)恢復(fù)。

挑戰(zhàn)猶存：多維“溫差”需精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)

吳璟同時(shí)指出，市場(chǎng)壓力與挑戰(zhàn)依然存在，呈現(xiàn)明顯的“溫差”現(xiàn)象：城市間溫差突出，回暖主要集中在一線及熱點(diǎn)二線城市(如北、上、廣、深、杭、蓉)，部分三四線城市仍面臨困難，庫(kù)存去化周期是重要挑戰(zhàn);城市內(nèi)部區(qū)域溫差明顯，熱點(diǎn)區(qū)域表現(xiàn)積極，外圍區(qū)域承壓;業(yè)態(tài)間溫差顯著，住宅市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于辦公和商業(yè)用房;品質(zhì)間溫差顯現(xiàn)，“好房子”市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于平均水平，而品質(zhì)一般的住房面臨更大壓力。這種多維度的分化意味著，熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域的“好房子”正引領(lǐng)市場(chǎng)整體止跌回穩(wěn)，而其他領(lǐng)域則需要后續(xù)政策更精準(zhǔn)、定向的支持。

此外，吳璟提到市場(chǎng)在5、6月份因外部環(huán)境變化出現(xiàn)一定反復(fù)，印證了6月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的及時(shí)性與針對(duì)性。投資端挑戰(zhàn)也需辯證看待：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)工等指標(biāo)同比仍有一定回落，這與當(dāng)前“合理控制增量、盤(pán)活存量、提升質(zhì)量”的供給側(cè)調(diào)控思路，以及部分城市庫(kù)存壓力較大的現(xiàn)狀相適應(yīng)，是促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展的必要措施。

展望未來(lái)，吳璟對(duì)政策環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化抱有信心。他重點(diǎn)解讀了6月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的“穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)”16字方針，認(rèn)為其表述和順序都極具針對(duì)性。后續(xù)政策方向?qū)ǎ和苿?dòng)存量政策更好落實(shí)、打通原有堵點(diǎn);不排除根據(jù)市場(chǎng)需要適時(shí)推出增量政策;以及充分發(fā)揮“好房子”、城市更新等新增長(zhǎng)點(diǎn)的作用。他特別提到5月中辦、國(guó)辦發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》，認(rèn)為其中蘊(yùn)含巨大的市場(chǎng)需求釋放和行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展機(jī)遇。

吳璟總結(jié)表示，在一系列政策推動(dòng)及宏觀經(jīng)濟(jì)向好的背景下，對(duì)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的持續(xù)好轉(zhuǎn)、止跌回穩(wěn)并得到鞏固充滿信心。